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23 décembre 2020 3 23 /12 /décembre /2020 06:49

 

Tandis que les primo-accédants ont du mal à obtenir un crédit pour l’achat de leur logement, un récent « focus » de l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) donne des chiffres précis sur la situation de l’habitat en France au début de l’année 2020. Mais cette note ne fournit guère d’informations sur les raisons de cette évolution. Or, le rôle accru confié au secteur privé depuis plus de 40 ans a favorisé la spéculation avec des effets pervers qui s’amplifient au fil des ans.

Par Gérard Le Puill

C’était une des nouvelles mises en exergue hier dans les journaux du soir. Le gouvernement a fait savoir que la durée d’un emprunt pour acheter son logement va pouvoir passer de 25 à 27 ans tandis que la part du revenu mensuel consacrée au remboursement des traites pourra passer de 33 à 35 %. On imagine que la mesure a surtout été prise pour relancer l’industrie du bâtiment en relançant les ventes, quitte à déboucher sur une plus grande fragilité financière pour beaucoup de nouveaux accédants. Car nous sommes dans un contexte où le risque de perdre son emploi guette une proportion accrue de nouveaux emprunteurs.

En page 21 de « l’Humanité » de ce 18 décembre, on apprend que 10 milliards de tonnes de CO2 ont été émises en 2019 dans le secteur du bâtiment ; un record, selon un rapport de l’Organisation des Nations Unies. Voilà qui nous renvoie à la rencontre du 14 décembre entre le président Macron et les membres de la Convention citoyenne pour le climat.

Les passoires thermiques, un problème parmi d’autres

Cette rencontre a donné lieu à de multiples commentaires sur les désaccords entre le chef de l’État et ses interlocuteurs, concernant plusieurs sujets, dont le rythme qu’il convient de retenir pour réduire en France le nombre de « passoires thermiques », émettrices de gaz à effet de serre. Il s’agit de logements mal isolés, souvent chauffés au fioul ou au gaz. Leur nombre est évalué à 4,8 millions en France métropolitaine, sur plus de 36 millions de logements au début de l’année 2020, selon un « Focus » publié par l’INSEE au début de ce mois de décembre. La lecture de cette étude permet aussi de comprendre que les passoires thermiques, identifiées comme telles, ne sont qu’un des multiples problèmes à résoudre si nous voulons réduire le bilan carbone du logement en France.

L’INSEE indique qu’au 1 er janvier 2020 « la France métropolitaine compte 36,1 millions de logements sur les 37 millions de France hors Mayotte, soit 12,4 millions de logements supplémentaires depuis 1982. L’évolution du parc de logements résulte de différents facteurs. La construction de logements neufs ainsi que la transformation des locaux non résidentiels en logements (réaffectations) contribuent à augmenter le nombre de logements. Inversement, les démolitions et les changements d’usage de locaux d’habitation (désaffectations) réduisent le parc », précise l’institut. On se souvient de ces destructions par dynamitage d’immeubles dégradés au bout d’une trentaine d’années dans certaines cités ces dernières décennies. Ce n’est jamais le cas pour les immeubles conçus par le Baron Haussmann et construits un siècle plus tôt à Paris. Mais l’INSEE n’évoque pas dans ce « focus » la faible durabilité des constructions depuis plus d’un demi-siècle en France.

50 % de résidences principales de plus en moins de 40 ans

L’étude nous informe que « depuis 1982, le nombre de résidences principales s’est accru d’environ 50 %. Cette hausse a été portée par la croissance démographique, la population ayant crû de 19 % sur cette même période, mais également par baisse de la taille des ménages (mise en couples plus tardives, ruptures d’unions, vieillissement démographique…) ». Aucune donnée n’est fournie par l’INSEE sur les colocations auxquelles recourent des personnes à faible pouvoir d’achat, à commencer par les étudiants. Mais elles doivent rester marginales au regard du nombre total de logements. Qui plus est, les bailleurs, qui sont souvent des investisseurs privés bénéficiaires d’une politique généreuse de l’État en matière de défiscalisation sur le capital investi, tirent généralement un plus gros loyer d’une colocation avec plusieurs occupants, que d’un bail signé avec un ménage.

Un graphique nous indique que sur les 36,1 millions de logements que compte la France métropolitaine en janvier 2020, le nombre de résidences principales est de 29,46 millions à quoi s’ajoutent 3,597 millions de résidences secondaires et logements occasionnels, tandis que l’on compte aussi presque 3 millions de logements vacants. L’INSEE précise que « depuis le début des années 2010, le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels augmente plus vite que l’ensemble du parc, alors qu’il avait progressé de manière moins soutenue que ce dernier à partir de 1990. Cette hausse s’accentue même sur les cinq dernières années ».

Parallèlement, cette étude de l’INSEE indique aussi que « les logements vacants augmentent de façon marquée depuis 2006, à un rythme supérieur à celui de l’ensemble du parc, alors leur nombre augmentait moins vite, voire diminuait, auparavant. Néanmoins, cette hausse s’atténue sur les dix dernières années. La vacance peut provenir d’une inadéquation de l’offre avec la demande en matière de taille, de localisation, prix, par exemple, ou correspondre à des logements en mauvais état », ajoute l’INSEE. Là encore, il est possible que l’offre de logements locatifs proposés par des investisseurs privés avec des loyers élevés, soit pour une bonne part à l’origine de cette inadéquation. Mais l’étude ne donne aucune précision.

Recul du logement social au profit des investisseurs privés

Elle précise qu’en 2020, « l’habitat individuel représente 55 % des logements, comme en 1982 (…) Depuis 2008, sa part recule légèrement, car le nombre de logements collectifs augmente plus vite que celui des logements individuels. Depuis 2013, les logements achevés dans l’année sont en effet plus collectifs qu’individuels, alors que c’était l’inverse avant 2008 ». L’étude de l’INSEE ne précise pas pour quelles raisons. Mais, concernant le logement locatif, elle nous apprend que « les logements détenus par les bailleurs publics représentent 17 % du parc des résidences principales, tandis que ceux détenus par les bailleurs privés pèsent 23 %. La part des bailleurs publics est stable depuis le milieu des années 1990, alors qu’elle avait nettement augmenté auparavant ».

En effet, c’est à partir de 1995, avec Pierre-André Périssol comme ministre du logement dans le gouvernement Juppé, que débuta la politique de défiscalisation offerte aux investisseurs privés tandis que diminuaient les aides au logement social. De la présidence de Jacques Chirac à celle d’Emmanuel Macron, en passant Nicolas Sarkozy et François Hollande, ce sont bien les aides au privé qui ont empêché le logement social de progresser en France depuis un quart de siècle. Bien avant cela, le gouvernement dirigé par Raymond Barre, sous la présidence de Valéry Giscard d’Estaing, réduisit considérablement l’aide à la pierre pour le logement social, favorisant déjà par ce biais le recul des constructions dans le secteur de « l’Habitat à Loyer Modéré » (HLM).

L’accession à la propriété face à la précarité de l’emploi

Enfin, « en 2020, 58 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Cette part est stable depuis 2010 après avoir augmenté de façon continue depuis 1982 où elle était de 50 %. En effet, la part des propriétaires sans charges de remboursement s’est sensiblement accrue jusqu’en 2010, en partie sous l’effet du vieillissement de la population. La part des propriétaires accédants, qui n’ont pas fini de rembourser leurs emprunts, se stabilise depuis une dizaine d’années alors qu’elle avait baissé de façon continue entre 1990 et le milieu des années 2000 », lit-on encore dans cette étude.

On peut penser que certains des actuels accédants qui remboursent un emprunt vont connaître des difficultés de remboursement en raison des pertes d’emplois et de revenus provoqués par la récession économique en cours. D’autres devront renoncer à leurs projets d’accession à la propriété pour les mêmes raisons. Surtout si les banques se montrent plus exigeantes en garanties au moment d’accorder des crédits. On risque aussi d’assister à une hausse des mises en vente de biens sur saisie pour défaut de remboursement des emprunts. Voilà pourquoi les deux annonces faites hier par le gouvernement sur l’allongement de la durée des emprunts et l’augmentation de la part du revenu pouvant y être consacrée n’est pas forcément une bonne nouvelle pour de nombreux emprunteurs.

 

 

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